Описание товара
Готовый бизнес-план санатория (с финансовыми расчетами) разработан ЭКЦна основе ранее выполненных заказных проектов и показывает, при каких реалистичных условиях бизнес может быть успешным. Активная финансово-экономическая модель бизнес-плана санатория разработана по авторской методике ЭКЦ с учетом требований российских банков специально для привлечения финансирования в санаторно-курортный бизнес.
Бизнес-планы санаториев разрабатывались ЭКЦ в 2008, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 и 2022 гг. для различных регионов и различных площадей.
Ключевые заказчики бизнес-плана санатория:
инвесторы и инициаторы проекта
действующие предприятия для расширения бизнеса
проектировщики и поставщики оборудования
Возможности бизнес-плана санатория:
рассчитать экономическую привлекательность проекта санатория в условиях санкций
обратиться за мерами господдержки
привлечь частное финансирование
рассчитать оценочную стоимость для продажи или покупки бизнеса
контроль реализации инвест-проекта
объективно оценить состояние предприятия
1.1. Концепция санатория
Наименование проекта
«Выкуп и глубокая реновация санатория с инженерной и лечебно-оздоровительной инфраструктурой».
Дата разработки бизнес-плана
18.01.2023.
Валюта расчетов
росс. руб.
Место реализации проекта
Южный / Приволжский / Северо-Кавказский федеральный округ.
Период планирования
10 лет – 120 месяцев.
Цель бизнес-плана
Расчет экономических, производственных и маркетинговых параметров реновации санатория для подтверждения его экономической эффективности и привлечения льготного заемного финансирования.
Бизнес-план содержит укрупненные данные по проекту, отражает концепцию реновации санатория и является техническим заданием для разработки проектной документации и дальнейшей проработки с учетом требований инвестора, банка, органов власти, партнеров.
Тип проекта
Создание современного гостиничного комплекса с высокотехнологичной лечебно-оздоровительной и инженерной инфраструктурой.
Отрасль экономики
Гостиничная отрасль, медицина, медицинский туризм, реабилитация, оздоровление.
Инициатор проекта
ООО «Ассоциация Санаториев Кавказа».
Категория гостиничного комплекса
«4 звезды» по системе «Всё включено», в т.ч. проживание, 5-разовое питание, парковая зона, спортзал.
Лечебно-оздоровительные услуги санатория
Врач-акушер-гинеколог, врач-гастроэнтеролог, врач-дерматовенеролог, врач-кардиолог, врач-невролог, врач-офтальмолог, врач-ревматолог, врач-пульмонолог, врач-оториноларинголог, врач-уролог, врач-эндокринолог (по выбору инициатора проекта), а также бассейн, сауна, спелеокамера, ЛФК, массаж – лицензирование по Стандарту оснащения Минздрава России от 21.02.2020.
Стоимость лечебно-оздоровительного курса: *** руб. / чел. / сутки (от 1 недели).
Структура пациентов: ***% от числа проживающих в санатории и ***% сторонних гостей.
Площадь санатория
Площадь земельного участка: не менее 3,0 га.
Этажность: *** этажей + цокольный этаж.
Площадь здания: *** м2.
Площадь номерного фонда*** м2.
Парковка: на *** машиномест.
Номерной фонд
100 номеров, в т.ч.:
· Эконом – *** номеров,
· Стандарт – *** номеров,
· Супериор – *** номеров,
· Семейный – *** номеров,
· Люкс – *** номеров.
Целевые группы клиентов
1. Частные лица – граждане РФ и СНГ,
2. Деловой туризм – командировочные,
3. Корпоративные мероприятия.
Ключевые конкурентные преимущества проекта
· уникальное природно-климатическое месторасположение;
· применение современного высокотехнологичного инженерного, гостиничного и медицинского оборудования;
· современный дизайн и интерьер санатория;
· высокое качество сервиса;
· собственная кухня ресторанного уровня;
· широкие возможности для корпоративных мероприятий и отдыха.
1.2. Ключевые маркетинговые показатели отрасли
До 2020 года объем рынка санаторно-курортных услуг стабильно рос в среднем на 6-7% в год. Из-за пандемии COVID-19 и связанных с ней ограничений в 2020 году рынок санаторно-курортных услуг сократился на 24%. Однако уже в 2021 году рынок не только восстановился, но и показал значительный рост. Так рост относительно показателя 2020 года составил 48%, а относительно показателя 2019 года – 12,5%. Всего же в 2021 году было оказано санаторно-курортных услуг на *** млрд. руб.
В 2021 году по данным Росстата в России функционировало *** СКО. С 2017 года наблюдается положительная динамика по увеличению номерного фонда в санаторно-курортных организациях. В среднем рост составляет ***% в год. К 2021 году в России было *** тыс. номеров в СКО на *** тыс. мест.
В 2021 году численность лиц, размещенных в СКО по России, составляла *** млн. чел., что на 48% выше уровня 2020 года. Однако полного восстановления рынка в 2021 году не случилось, отставание от показателей 2019 года на 11%. За период с января по сентябрь 2022 года показатель численности размещенных лиц в СКО по РФ находится на уровне *** млн. чел., что выше показателя аналогичного периода 2021 года на 11%. Это говорит о том, что рынок санаторно-курортных услуг практически восстановился и возможно в 2022 году покажет незначительный рост.
За 2021 год общее число ночевок, проведенных в СКО, по РФ составляет *** млн. ед., что на 44,8% больше, чем в 2020 году. За период с января по сентябрь 2022 года количество ночевок в СКО увеличилось на ***% к показателю аналогичного периода 2021 года и составило *** млн. ночевок.
До 2020 года цены на услуги санаториев показывали стабильный рост. После падения цен в 2020 году, они выросли в 2021 году на 3,8%. В 2021 году среднегодовая цена на размещение в СКО составила *** руб. в сутки с человека. В 2022 году из-за нестабильной экономически-политической ситуации и ограничений на выезд, увеличился спрос на российские средства размещения, в том числе и на санатории. Это привело к увеличению цен. Так за период с января по ноябрь 2022 года цены выросли на 16,4%, до *** руб./день/чел.
В последние годы вырос спрос на лечебно-оздоровительный отдых. Пандемия COVID-19 также повысила интерес населения к реабилитации и оздоровлению. По мнению экспертов, с учетом состояния здоровья населения России, в санаторно-курортном оздоровлении нуждаются *** % взрослых и *** % детей.
По расчетам ЭКЦ учитывая темп роста рынка санаторно-курортных услуг предыдущих лет (6-7% в год), падение рынка в 2020 году из-за пандемии COVID-19, а также снижения доходов населения из-за сложившейся геополитической и экономической ситуации, его объем к 2026 году может составить *** млрд. руб.
1.3. Структура площадей и номерной фонд санатория
В соответствии с концепцией санатория была принята следующая структура площадей.
Таблица 1. Структура площадей санатория.
Объекты
Значение
Ед. изм.
7 этаж
***
кв. м
6 этаж
***
кв. м
5 этаж
***
кв. м
4 этаж
***
кв. м
3 этаж
***
кв. м
2 этаж (кабинеты администрации, медчасти, АХЧ, конференц-зал, ресторан)
***
кв. м
1 этаж (служба размещения, лобби, лечебная зона, спортзал, пост охраны)
***
кв. м
-1 (технический этаж: плавательный бассейн, сауна, спелеокамера, кухня, холодильник, прачечная, склад, инженерный узел, подсобные помещения)
***
кв. м
Итого планируемых площадей санатория:
***
кв. м
При площади земельного участка *** м2, пятно застройки оценивается в *** м2, также планируется асфальтированная стоянка на *** машиномест *** м2 и техническая площадка *** м2, а также *** м2 на озеленение.
Площадь номерного фонда – *** кв.м.
Таблица 2. Номерной фонд санатория.
Номерной фонд
Цена,
руб. / номер / сутки
кол-во номеров
площадь, кв.м.
площадь номерного фонда, кв.м.
чел / номер
кол-во гостей
Эконом
***
***
***
***
***
***
Стандарт
***
***
***
***
***
***
Супериор
***
***
***
***
***
***
Семейный
***
***
***
***
***
***
Люкс
***
***
***
***
***
***
Итого:
***
***
***
Единовременная вместимость гостиничного комплекса санатория – *** гостей.
Среднегодовая стоимость номера – *** руб. / ночь (с учетом сезонности и категории номеров).
Таблица 3. Производственные параметры проекта.
Показатели
Значение
Режим работы, дней в месяц
***
Средняя цена за номер, руб. / сутки
***
Стоимость лечебных услуг, руб. / чел. / сутки (80% из числа проживающих и 20% сторонних гостей)
***
Доля доп. услуг, % от выручки
***%
Выручка санатория, руб. / год
***
Средний чек, руб. / чел. / сутки
***
Среднегодовая загрузка, % от мах
***%
Средняя стоимость проживания в санатории с учетом вместимости номеров, лечебно-оздоровительных услуг и доп. услуг – *** руб. / чел. / сутки.
1.4. Потребность проекта в инвестициях
Стоимость создания материально-технической базы проекта оценивается в *** руб., в также нормируемые оборотные средства в размере *** руб., необходимые для оплаты текущих затрат, заработной платы, налогов, рекламы и других затрат до выхода проекта на самоокупаемость.
Таким образом, для реализации проекта «под ключ» требуется 811 000 000 руб. из двух источников по следующей рекомендуемой схеме:
*** руб. (***% инвестиций) планируется привлечь за счет средств инвестора с ***-го по ***-й месяц от начала проекта, возврат транша – с ***-го по ***-й месяц включительно;
*** руб. (***% инвестиций) планируется привлечь за счет банковского кредита ставке ***% годовых в ***-м месяце, возврат тела кредита – с ***-го по ***-й месяц включительно, уплата процентов – с ***-го по ***-й месяц включительно.
Кредит не капитализируется. По кредиту будет начислено процентов в размере *** руб.
Срок окупаемости проекта – *** месяц (*** года от начала проекта).
1.5. Сроки реализации проекта
начало реализации проекта и выкуп земельного участка: январь 2024 г.;
разработка проектно-сметной и рабочей документации: *** г. – *** г.,
выкуп и реновация санатория: *** г. – *** г.,
открытие санатория: *** г.,
выход на самоокупаемость: *** г.
выход на плановую загрузку: *** г.,
возврат инвестиций: *** г. – *** г.
1.6. Налогообложение санаторной деятельности
Ведение хозяйственной деятельности планируется по общей системе налогообложения (ОСНО):
НДС – по ставке ***% на выручку и ***% на операционные затраты (с учетом НДС по кап. затратам) – введенные в эксплуатацию с 01.07.2022;
страховые взносы – по ставке ***% на сумму ФОТ в размере МРОТ (*** руб. / месяц) и по ставке ***% на сумму ФОТ, превышающую МРОТ;
налог на прибыль – ***%;
налог на имущество – ***%;
земельный налог – ***% от стоимости земельного участка в год.
Налогообложение составит в среднем по *** руб. в год после выхода на проектную мощность.
Доля налогов в выручке: ***% (при доле <20% оптимизация не планируется).
Для оптимизации налогообложения лечебно-оздоровительная деятельность санатория может быть выделена в самостоятельное юр. лицо для получения налоговых льгот для медицинских учреждений согласно п. 2 с. 149 ч. 2 НК РФ.
1.7. Персонал санатория
Для обеспечения деятельности санатория планируется создать *** новых рабочих места, включая *** рабочих мест медицинского персонала, с фондом оплаты труда *** руб. / месяц (в т.ч. НДФЛ; без учета страховых взносов).
Средняя заработная плата: *** руб. / чел. / месяц (после вычета НДФЛ).
Доля ФОТ в выручке при выходе на плановую загрузку: ***% от выручки.
1.8. Точка безубыточности санатория
Безубыточный объем продаж наступает при достижении ***% от плановой выручки. Превышение точки безубыточности дает рост прибыли ***% на каждый 1% превышения.
Пол кол-ву занятых номеров: *** номера / сутки.
По выручке: *** руб. / год.
1.9. Чистая прибыль
Чистая прибыль за прогнозный период составит *** руб., что соответствует в среднем по *** руб. в год после возврата вложенных средств с процентами.
Рентабельность по чистой прибыли: ***%.
1.10. Риски
Уровень рисков по проекту оценивается как «***» и относится к следующим основным рискам:
риску превышения стоимости выкупа объекта;
риску превышения стоимости реновации объекта в условиях неопределенности в строительной отрасли;
риску превышения сроков реновации и введения объекта в эксплуатацию;
риску невыполнения плана по загрузке номерного фонда при установленных ценах;
риску невыполнения плана продаж лечебно-оздоровительных услуг;
риску недостатка квалифицированного персонала в регионе размещения санатория.
Готовый бизнес-план санатория может быть модифицирован под Ваш проект:
по региону размещения;
по ассортименту услуг;
по любым технико-экономическим параметрам проекта;
по ценовой политике;
по источнику финансирования (банк / собственные средства / инвестор / господдержка).
по другим параметрам.
Бизнес-планы, разрабатываемые ЭКЦ, учитывают ключевые требования заказчиков, банков, инвесторов, органов власти, других заинтересованных сторон, при этом дают существенно больше полезной информации, поэтому принимаются с первого предъявления без поправок или с минимальными уточнениями.
Финансово-экономическая модель бизнес-плана санатория
Фин. модель бизнес-плана разработана ЭКЦ "Инвест-Проект" в программной среде Excel. Фин. модель содержит все технико-экономические и финансовые параметры, которые требуют банки, инвесторы, фонды, органы власти, и которые интересны самим заказчикам:
исходные показатели проекта
структура инвестиций
условия финансирования
календарный план
поступления (план выручки в натуральном и стоимостном выражении)
текущие и прямые затраты предприятия
фонд оплаты труда
налоги
план движения денежных средств (cash flow)
план прибылей и убытков (P&L)
кредиты и проценты (для кредитных проектов)
расчет NPV, PI, IRR, DPBP проекта
анализ чувствительности NPV (по 5 ключевым параметрам проекта)
точка безубыточности
финансовый анализ
резюме проекта (ключевые показатели).
Подробнее
Комментарии 2