Отчуждение имущества.
Продать, подарить, обменять, передать взамен на услуги по договору ренты – отчуждение имущества.
Специалисты Роскадастра рассказали какие сделки не могут считаться отчуждением и как еще можно лишиться права собственности — по своей воле или принудительно.
При передаче квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости в собственность другого лица или нескольких лиц право собственности бывшего владельца прекращается. Отчуждение является частью целого ряда сделок с недвижимостью, например возмездных, т.к.купля-продажа, рента, и безвозмездных - дарение, пожертвование. Отчуждение бывает по воле собственника, а бывает принудительное (взыскание за долги или изъятие).
Право собственности при отчуждении передается в пользование третьих лиц бессрочно.
В случае с отчуждением обязательное условие — переход прав к другому человеку или людям. Сделки и ситуации, при которых право собственности на конкретный объект прекращается у одного владельца, но не возникает больше ни у кого, отчуждением не являются.
Соответственно под определение не подходят уничтожение недвижимости, сдача в аренду или временное пользование, отказ от наследования.
Отчуждение имущества несовершеннолетнего - отчуждение с особыми условиями. Например, недвижимость несовершеннолетних можно отчуждать только в исключительных случаях. Это же касается лиц, которые находятся под опекой или попечительством.
К таким случаям относятся принудительное обращение взыскания на жилье в рамках исполнительного производства, а также отчуждение недвижимого имущества по возмездным сделкам, если такое отчуждение соответствует интересам подопечного и на совершение сделки дал согласие орган опеки и попечительства.
Получить согласие опеки на такую сделку можно только в случае, когда на имя ребенка или подростка покупается другое жилье — равноценное или большее по площади. Если несовершеннолетнему собственнику исполнилось 14 лет, он может и сам заключать сделки с отчуждением недвижимости. Но в этом случае необходимо согласие родителей или законных представителей. Даже при выраженном намерении продать или обменять свою недвижимость со стороны несовершеннолетнего без согласия опеки сделка с отчуждением будет невозможна.
Если недвижимость — это совместно нажитое в браке имущество, отчуждаться оно может только с согласия обоих супругов. Несоблюдение данного правила может повлечь признание сделки недействительной по иску супруга, без согласия которого произошло отчуждение. Исключение — если между парой был заключен брачный договор, предусматривающий возможность для одного из супругов продавать, менять или другим образом распоряжаться недвижимостью без согласия второго.
Есть нюанс и у сделок с отчуждением имущества в долевой собственности. Если владелец одной из долей решает ее продать, он должен сначала предложить сделку собственникам остальных долей, так как они имеют преимущественное право покупки. Согласия на сделку нужно ждать в течение месяца и только потом выставлять долю в открытую продажу.
Если же право собственности на недвижимость получено по договору ренты, новый владелец не может отчуждать его без согласия рентополучателя.
Принудительное отчуждение.
В принудительном случае часто применяется термин «изъятие». Например, если собственник имеет неисполненные обязательства перед третьими лицами, на его имущество может быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства.
Помимо неисполненных обязательств (просроченных долгов кредитным организациям или физлицам), недвижимость может изыматься за долги по налогам (это касается организаций), а также из-за нарушений правил пользования (например, нецелевое использование земельного участка).
Еще один вариант принудительного отчуждения — конфискация. Это вид судебного наказания, который применяется, например, за коррупционные преступления. Конфисковать недвижимость могут и в случае, если судом доказано, что объект использовался для легализации преступных доходов. При конфискации отчуждение имущества происходит в пользу государства.
Есть и другие варианты принудительного отчуждения — для государственных и муниципальных нужд, а также в случаях ЧП и стихийных бедствий. В этой ситуации собственники получают компенсацию, поэтому отчуждение называется возмездным.
Чаще всего это происходит в градостроительных целях: участки могут отчуждаться в рамках реновации, комплексного развития территорий, под дорожное и инфраструктурное строительство. Собственники такой недвижимости должны получать от властей компенсацию или равноценную замену отчужденному имуществу.
Еще одним из таких случаев является реквизиция имущества — возмездное изъятие государством для использования в условиях стихийных бедствий и других чрезвычайных ситуаций. В отношении жилой недвижимости такая мера применяется крайне редко.
В ряде случаев отчуждение недвижимости невозможно. Запреты и ограничения на произвольное отчуждение жилья связаны с наличием обременений (ипотека, арест в рамках исполнительного производства, запрет на совершение регистрационных действий) или необходимостью защитить ту или иную группу лиц (к примеру лиц, над которыми установлена опека или попечительство, или лиц, для которых данное жилье является единственным пригодным для проживания.
Изъятие единственного жилья за долги действительно под запретом, но он не касается недвижимости, купленной в ипотеку. Ее можно принудительно отчуждать, например в рамках дел о банкротстве должников.
Определенные ограничения связаны с отчуждением недвижимости в пользу иностранных граждан. Запреты касаются в первую очередь земельных участков и жилых домов на них. Так, иностранцам запрещено приобретать в собственность земельные участки в приграничных территориях, перечень которых определен президентом РФ, а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Недвижимость нельзя отчуждать и в случае, если властями наложен запрет на совершение сделок. Это может случиться из-за:
- долгов по кредитам и займам;
- коммунальных задолженностей;
- неоплаченных штрафов ГИБДД;
- задолженностей по возмещению ущерба;
- неоконченных судебных тяжб по разделу имущества.
В этих случаях собственнику недвижимости надо будет снять обременение (арест или запрет на сделки), обратившись к судебным приставам.
Присоединяйтесь к ОК, чтобы подписаться на группу и комментировать публикации.
Нет комментариев